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全讯足球比分-二手“踩踏”开始了!杭州倒挂神盘交付4个月 9%想出货
2020-01-11 19:19:52 来源:坝庄新闻网  作者:
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全讯足球比分-二手“踩踏”开始了!杭州倒挂神盘交付4个月 9%想出货

全讯足球比分,原标题:二手“踩踏”开始了!杭州倒挂神盘交付4个月,9%想出货,房价还跌了3000

(作者:咸鱼/麦格,本文转载自微信公众号“层楼”,凤凰网房产已获授权)

昨天,杭州楼市一下子刷新了两项纪录。

一是幸福里正式成为杭州第19个“万人摇”,二是耦园创造了新的历史最低中签率(0.59%)。

尤其幸福里,凭借“万象城+地铁+倒挂”的黄金组合,吸引了高达23760组家庭登记。摇号人数,则仅次于金色和庄、天都城和梧桐郡。

广大参摇选手群情激昂,对幸福里充满了信心和期待。

“这价格,买到就是赚到一百万!”;“预测2022年至少涨到三万,3万5极有可能,不能不服”……

但就目前来看,想法可能过于天真了。

因为就在幸福里东北方向,直线距离不到1公里的海德公园,今年7月交付至今,4个月的时间里,已经有上百套二手房挂牌和成交。

尤其最近一段时间,平均总价下跌了25万左右,相当于一个车位,或近3000元/㎡(以89㎡小户型算)。

“踩踏已经开始!”有悲观业主表示。

part 1

“群里活跃的都是自住业主,急于出手的投资客不吭声的。”

去年底摇中海德公园最后一批房子的层楼粉丝刘姐跟我说,因为最近行情不好,投资客业主几乎都不说话了。

“从挂牌价看,大家已经在争相出逃了。”

刘姐表示,最近的价格真是一个比一个低。比如,89㎡小户型带车位有人报价270万,马上就有更低报价跟进:260万。

最刷新三观的,是一套83㎡三房一卫小户型。

8月15日挂牌,初始挂牌总价265万,折合单价近3万2。12天后,因无人问津,房东降价5万。随后的9月8日和9月16日,又分别降价10万和5万。

十一长假后,房源价格又下调了5万,跌至240万。

短短2个月,调价4次,降幅近10%。而且中介告诉我,房东是投资客,只要诚心买,还能谈。

兔博士成交数据显示,海德公园约83㎡小户型,最高成交价32535元/㎡,而近期成交价只有27762元/㎡,相差4773元/㎡。

即便算上一个车位,跌幅也接近2000元/㎡。

不仅价格疲软,竞争压力也越来越大。中介告诉刘姐,现在海德公园的挂牌量,有100来套,想要卖出高价很难的。

不过,作为一个自住兼投资客,刘姐并没有打算现在出手,因为觉得不划算。反而挂了一很高的价格,89㎡全款289万,按揭295万贷款,且不带车位。

“知道卖不掉,已经在装修了,先出租两年再说。”刘姐说。

part 2

海德公园的二手房价到底如何?前两天,我们特地走了一趟。

沿着通益路往北,到良运街左转,右手边就能看到不远处的海德公园了。右转到北软路,甚至可以清晰看到,不少业主家阳台上,挂了出售或出租的横幅。

走近了,满耳都是装修的电钻声,进出基本都是运装修材料的货车。

小区西大门的两侧,虽然空置店铺颇多,可一左一右却有两大中介门店镇楼,左边是德祐,右边是我爱我家。

在勾庄,海德公园算得上是一个大盘。

总体量超过20万㎡,共1455户,由洋房、小高层和高层组成,中小户型为主。虽然不是什么高档小区,但园区配套颇有亮点。

透过高挑空和水晶灯的小区大堂,能直视到水景、雕塑和两排胡柚树的小区中央景观带。小区北侧,还有一个露天游泳池(儿童)。

中介小哥领着我们,看了小区的几套房源。

目前海德公园89㎡三房两卫带车位,诚心价格280万左右,还有5万左右的议价空间。而在几个月前,同类房源挂牌价基本300万+。

而83㎡小户型,由于位于高层区,且是三梯六户,价格更便宜。

带车位基本报价265万,不带车位只要240万左右。而在两个月前,不带车位也要265万左右。

也就是说,交付至今,海德公园挂牌价平均跌了25万左右,相当于一个车位没了。

以近期看,去掉车位,海德公园小户型的实际成交价,在2万7-2万万9之间。明显低于隔壁的万家之星和杭宸,后两者平均成交价超过3万。

但挂牌量方面,交付仅4个月的海德公园,却遥遥领先。

透明好找房平台显示,截至昨日,海德公园挂牌96套,杭宸55套,万家之星仅24套。

part 3

这次探访,我们还发现了一个非常有趣的现象。

中介告诉我,目前甩卖二手房的投资客,大多数来自摇号之前。去年底摇中最后一批房源的投资客,占比反而不高。

回顾海德公园的开盘历史,其实很容易就能明白为什么。

据透明售房网显示,海德公园共领过7张预售证,首次开盘时间为2017年3月,第6次开盘时间为2018年3月。

发现了吧,海德公园的前6次开盘,正好处在杭州楼市最疯狂的时候。

当时买房有多难,就不用我多说了吧。“全款+人脉”之风,盛极一时,甚至还有茶水费之说。限价下的海德公园,自然不例外。

除了早期开盘,部分特别牛的关系户,可以按揭。绝大多数,都是“全款+车位”。

而海德公园最后一次摇号,一共才174套房源,只占小区总量12%。由于采取摇号买房,无论首套还是首套,只要中选,均可购买。

于是,前后两批客户,形成了鲜明对比。

首先,摇号客户绝对数量更少;其次,摇号客户资金压力更低。即便父母名义全款买房,至少也不用搭售车位。

而前期客户的购房款,不少都是通过信贷、朋友借款筹集,天然存在套现的迫切需求。

所以,这正是海德公园交付不久,就出现大量挂牌、且基本带车位的根本原因。

part 4

截至目前,海德公园网签二手房约30套,加上96套挂牌,共计126套。

以1455户总量计,综合换手率约8.7%。

此前,我们经过统计,新盘交付半年内,换手率基本5%左右;交付近一年,可达10%上下。若是投资红盘,高达15%-20%。

海德公园交付仅4个月,就有如此高的“流通率”,显然归属投资红盘一档。

实际上,仅对比同周期(交付后4个月)的换手率,海德公园已经超过了西湖国际城、江南之星等盘,独成一档。

为什么海德公园会出现如此急迫的“踩踏”现象?

首先,整体趋势不可逆。杭州二手房挂牌量高达10万套,但月成交量却已经“七连跌”。恶性循环之下,短期之内,二手房价不存在反弹的可能。

其次,如上述所言,海德公园不同于一般的摇号红盘,投资客多是全款客户,资金压力更大。

相比常规交付盘,海德公园投资客出货的意愿,更为强烈。

第三,新盘摇号的分流。多个案例已经证明,当红盘摇号时,不仅会对其他新房产生分流效应,更会对二手市场形成压制。

二手房源量高企,意向客户又少,加上新盘摇号吸引,使得供需形势更加严峻。

况且,海德公园附近的幸福里,还不是一般的红盘。登记组数高达23760组,位列杭州历史第四,其影响更是数以倍增。

三大因素,合力促就了海德公园房东的压力。

当然,海德公园的二手房价,也不可能无限制下跌。比如,至少不会低于幸福里。因为正是周边二手房的价格,才凸显了幸福里的投资价值。

限价造就了狂飙的二手房价。而随着市场自我调整,最终会还大家一个愈加合理的价格体系。

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